Ana Menü

Servis ve Çalışma Takvimi

  • Genel Kurul hazırlık ve toplantıları        
  • Denetimler ve güncellemeler
  • İnşaat İşleri  şartname & teklif
  • Abonelik işlemleri 

Kimler Online

Şuanda 11 konuk çevrimiçi
Faydalı Bilgiler Husumet ve Yargı Giderleri
4
3
2
1
Husumet ve Yargı Giderleri

 

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN DOĞAN DAVALARDA HUSUMET VE BUNA BAĞLI OLARAK VEKÂLET ÜCRETİ

Toplu yapılarda bir arada yaşayan kat maliklerinin, kat mülkiyetinden kaynaklanan

İhtilaflarının sayısı maliklerin çeşitli memnuniyetsizlikleri sebebiyle kaçınılmaz olarak apartman yöneticiliklerinin gündemini meşgul etmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası, her kat malikine ve kimi kez malik sıfatını haiz olmamakla beraber malikin sahip olduğu haklardan yararlanan kimselere yargıya başvuru hakkı tanımıştır. Yasanın 33. maddesi düzenlemesi doğrultusunda kat malikleri kurulunun verdiği kararlar aleyhine çeşitli iptal davaları ikame edilmesi mümkündür.

Bu tür davalarda evvela şunu önemle belirtmek gerekmektedir ki davacı, söz konusu toplu yapıda mülkiyet hakkını haiz tüm kat malikleri tarafından oluşturulan kat malikleri kurulunun çeşitli kararlarına karşı bir dava açmaktadır.

Bu davalarda, davanın mahiyeti itibariyle hukuki ihtilaf davacı ile kat malikleri kurulu arasındadır. Lakin, kat malikleri kurulu olarak adlandırılan yapının hukuken bir tüzel kişiliği bulunmadığından (Yargıtay 4.Hukuk Dairesi 2004/4179 E.-2005/1603 K.) bu defa davanın kime karşı ikame edileceği sorusu akla gelmektedir.

 

Dava Kime Karşı Açılmalıdır?

 

Uygulamada gerek malikler tarafından bizzat açılan ve yürütülen davalarda, gerekse vekil aracılığıyla açılmış davalarda husumetin çoğu kez hatalı tespit edildiği görülmektedir.

 

Kat Mülkiyeti Hukukundan kaynaklanan davalarda husumetin

-Dava kimi kez kat malikleri kuruluna karşı,

-Kimi kez apartman yöneticiliğine karşı,

-Kimi zaman yöneticinin şahsına karşı,

-Eğer apartman yönetimi, profesyonel yöneticilik hizmetleri veren bir firma tarafından yürütülmekteyse kimi kez bu firmaya karşı,

-Kimi zaman da diğer kat maliklerine isimleri belirtilerek yönlendirildiği görülmektedir.

 

 

 

 

Dava Kat Malikleri Kuruluna Karşı Açılırsa Ne Yapılması Gerekir?

Evvela yukarıda da işaret ettiğimiz gibi kat malikleri kurulunun tek başına bir tüzel kişiliği bulunmaması nedeniyle kurulun davada taraf gösterilemeyeceği hususunun altını çizmek icap eder.

Şu halde, kat malikleri kurulu hasım gösterilecek açılan davalarda taraf teşkilinin sağlanabilmesi için uygulamada hakimler, davayı husumetten reddetmemekte, davacıya davalıları belirtmesi için mehil vermektedir. Davacı, bu ahvalde kendisi dışındaki diğer tüm kat maliklerinin davalı gösterildiğine dair açıklayıcı bir beyanda bulunmakta ve tüm maliklere yapılan tebligat ile dava şartlarının oluştuğu kabul edilmektedir.

 

Bu tür davalarda yargılama giderleri ve vekalet ücreti apartman ortak giderlerinden karşılanır.

 

Apartman Yöneticiliğine Karşı Açılan Davalarda Husumet

 

Benzer şekilde davacı dilekçesinde eğer “….. Apartmanı Yönetimi/Yöneticiliği” ifadesine yer vererek davasını ikame etmişse, hakim,  yerleşik Yargıtay görüşüne davanın husumetten reddine karar vermek yerine, davacıya taraf teşkilinin sağlanması için izahatta bulunmak üzere mehil verecektir.

 

“Apartman yönetimi aleyhine tazminat davası açılması halinde; davalı olarak kişilik kazanmamış bir topluluğa husumet yöneltilmiş olmasına rağmen, husumet yönünden davanın reddine değil, gerçek davalıların ( kat malikleri ) gösterilmesi hususunda davacıya önel verilip sonucuna göre işlem yapılmalıdır.” (Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 1994/3387 E.-1994/5736 K.)

 

Bu tür davalarda yargılama giderleri ve vekalet ücreti apartman ortak giderlerinden karşılanır.

 

 

Yöneticinin Şahsına Karşı Açılan Davalar

 

Kat mülkiyeti yasasından kaynaklanan davaların esasında, tek tek diğer kat maliklerine yönlendirilmesi gerekmekteyse de, kimi toplu yapılarda bağımsız bölüm sahibi sayısının tüm malikleri davada hasım göstermeye elvermeyecek denli fazla olması nedeniyle usul ekonomisi gereğince çoğu kez mümkün olmamaktadır. İşte bu durumda, husumet apartman yöneticisine karşı yönlendirilmektedir.

Yasanın 34. maddesi “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir.” İfadesi ile yöneticinin atanma usul ve esaslarını belirlemektedir.

Şu halde yönetici tek bir kişi olabileceği gibi, yönetim yetkisi üç kişilik bir kurula da verilebilir.

Yine yasa metni dolayısıyla yöneticinin gerçek bir kişi olması yahut yöneticilik yetkisinin tüzel bir kişiliğe devredilmesi de olanaklıdır.

Apartman yöneticisi, aynen bir vekil gibi kat malikleri kurulunu temsil eder.

Bu nedenle kat malikleri kurulu kararlarının iptali gayesiyle açılan çoğu davanın yöneticiye karşı ikame edildiği görülmektedir.

Esasen bu tür davalarda, davanın yönetime değil, yöneticinin şahsına karşı ikame edilmiş olması sebebiyle husumetten reddedilmesi gerektiğinin doğru olduğunu düşünmekteyiz. Lakin, usul ekonomisi gereğince davacılara husumeti kime yönelttiklerinin sorulması ile işin esasına girildiği hallerde, mahkemelerden kimi kez husumet kararı çıkmadığını da belirtmek gerekir.

Ne var ki şunu belirtmekte fayda vardır, davanın kat malikleri kurulu kararları nedeniyle açılıp açılmadığı mahkemenin bu kararında belirleyici olmaktadır. Zira, yöneticinin yöneticilik yetkilerinin dışında- kurul kararlarının icrasından bağımsız olarak- şahsından kaynaklanan bir kusuru, icraati sebebiyle dava ikame edildi ise, bu defa davada husumetin somut olaya göre yorumlanması icap eder.

 

“Yöneticinin yasadan doğan kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yönetimin ( yöneticinin ) aktif ve pasif husumet ehliyeti bulunmaktadır. Davacı, davalı apartman yöneticiliğine karşı husumet yöneltmekle doğrudan doğruya davalı apartmanın yöneticisini hasım olarak göstermiş olduğundan, davalının pasif husumet ehliyetinin bulunduğu kabul edilerek işin esasına girilmelidir. “ (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2007/3675 E.-2007/3898 K.)

 

 

Dava, yönetim işleri nedeniyle açıldı ise yargılama giderleri ve vekalet ücretinin apartman ortak giderlerinden karşılanması hakkaniyet gereğidir. Zira, yöneticinin şahsı işbu davanın kendisine açılmasına sebebiyet vermemiş, dava yönetici sıfatını taşıması sebebiyle kendisine karşı ikame edilmiştir.

 

Yönetici Firmaya Karşı Açılan Davalar

 

Son yıllarda toplu yapılara profesyonel yöneticilik hizmetleri veren firmaların sayısının artması ile apartman yöneticiliklerin bu tür şirketlere devredildiği görülmektedir. Benzer şekilde, dava yöneticiliği üstlenen firmaya yahut bu firmanın yetkili müdürüne karşı ikame edildi ise yukarıdaki açıklamalar da burada geçerli olacaktır.